Levantar un metro cuadrado en la Ciudad cuesta menos que comprarlo usado, y bastante menos que comprarlo a estrenar — y eso es antes de pagar el terreno, que es donde se define todo. Esta página muestra de dónde sale cada uno de esos tres números, con las tablas que publican AGIP, el IDECBA y el INDEC, y te deja moverlos.
La explicación de sentido común es la antigüedad: lo usado está gastado. El propio Estado dice que no. AGIP publica el coeficiente con que descuenta la antigüedad para valuar un inmueble, y es benévolo: los primeros diez años no descuentan nada, a los treinta y cuatro queda 0,94, y ni un edificio de noventa años baja de 0,70.
Lo que sí mueve el precio es la categoría constructiva — cuánto cuesta reponer ese metro cuadrado según con qué está hecho. Y ahí la misma tabla de AGIP muestra saltos grandes: pasar de una categoría C a una A2 suma casi la mitad del valor de reposición. Con las dos tablas, la brecha se reparte así.
Las tres series, en dólares por metro cuadrado, desde 2015. El costo de obra en pesos constantes está casi quieto: lo que lo hace subir y bajar medido en dólares es el tipo de cambio real. Entre 2020 y 2023 construir salía menos de la mitad que hoy para quien tenía dólares, y ahí se armó el negocio que todo el mundo recuerda.
El costo sale del índice de la Ciudad y el precio del IDECBA. La línea punteada usa el dólar financiero, que entre 2020 y 2023 fue el precio al que realmente se conseguían dólares; viene de un agregador privado y es el único dato de esta página que no publica un organismo.
Las 12.323 manzanas de la Ciudad que cruzan entre el anexo de AGIP y la geometría catastral, pintadas por el valor fiscal del terreno. Tocá una y la calculadora de abajo pasa a usar el valor de esa manzana en vez de la mediana del barrio.
Ninguna manzana elegida: la calculadora usa la mediana del barrio.
Elegí un barrio y un tipo de inmueble. La pregunta que contesta no es «cuánto gano» —eso necesita datos que nadie publica— sino hasta cuánto podés pagar el terreno y que el negocio todavía rinda la tasa que le exigís, medido en veces el valor fiscal.
Cuánto cambia lo máximo pagable por el terreno, por m² vendible, al mover cada variable sola.
| Qué | Organismo | Año |
|---|---|---|
| Precio de venta publicado por m², usado y a estrenar | IDECBA, Ciudad de Buenos Aires | — |
| Costo de construcción del m² | ICCBA, Ciudad de Buenos Aires | — |
| Valor de reposición por destino y categoría | AGIP, Anexo II de la Resolución 18/25 | 2025 |
| Valor del terreno por manzana | AGIP, Anexo III | 2025 |
| Depreciación por antigüedad y estado | AGIP, Anexo V | 2025 |
| Geometría catastral de las manzanas | Datos abiertos de la Ciudad, CC-BY | 2026 |
Las tablas de AGIP son del ejercicio 2025 y se muestran actualizadas a — por el índice del costo de la construcción de la Ciudad. Ese ajuste es cálculo propio, no un dato publicado.
| Cuántos m² se pueden construir en una parcela | Está en el Código Urbanístico y todavía no se relevó |
| Cuánto pide el mercado por un terreno | No lo publica ningún organismo |
| A qué ritmo y a qué precio se venden las unidades | No lo publica ningún organismo |
| Cuánto cuesta refaccionar | Las tablas oficiales modelan obra nueva, no reforma |
Los datos, el modelo y esta misma página se arman con código abierto y tablas oficiales. Nada de lo que ves acá se guarda: la página no pide registro, no tiene formulario y no te sigue.
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