Contrato de Locación o Alquiler

El contrato de locación nace cuando una parte se obliga expresamente a otorgar a otra el uso de una cosa durante un periodo determinado. La otra parte se obliga al pago de un precio por el uso concedido.

El vocablo locación viene del latín locatio, que significa rentar. En el derecho romano se identificaba al contrato de locación de cosas como locatio conductio rei, y a los sujetos intervinientes como locator o locado y el conductor o locatario de la cosa. Por su parte, el vocablo alquiler deriva de una expresión árabe-hispánica, alkirá o alquirí; su etimología indica la acción de alquilar, lo que significa abonar un canon al dueño que otorga el uso de una cosa de su propiedad.

Dentro de las cláusulas de la relación contractual, se destacan las disposiciones que establece el Código Civil y Comercial que infiere para ambas partes. Estos giran sobre la base los siguientes ejes: sujetos (propietario/locador y locatario/inquilino), objeto (bien mueble o inmueble), plazos (tiempo del uso), canon locativo (precio del alquiler y cualquier otra prestación que el locatario se obligue a pagar por el uso de la cosa) y extinción contractual (ya sea por expiración del plazo o por resolución anticipada).

Es oportuno considerar, para estos elementos que componen el contrato, lo que indica el Código Civil y Comercial de la Nación; a saber:

• Sujetos: las partes que suscriben el contrato de locación. El propietario, apoderado, locador, por un lado, y locatario, tenedor, inquilino por el otro, quien integra a la relación contractual al fiador-garante, quien respaldará el cumplimiento de las obligaciones durante el periodo o plazo de uso según el destino de la cosa. Característica fundamental de los sujetos: capacidad legal para contratar.
• Objeto: el bien material que se pone a disposición para el uso. Es de importancia determinar las características que lo distinguen y su estado de conservación, ya que sobre él versará la relación contractual a título oneroso.
• Plazos: el Código Civil y Comercial establece para inmuebles los siguientes plazos: mínimo de 2 años (cualquier destino de uso) y máximo de 20 años (destino habitacional) a 50 años (otro destino). También prevé plazos excepcionales a los mínimos, para casos especiales: embajadas, habitación con mueble (temporada de vacaciones), guarda cosas, y en predios feriales. Es también posible establecer un plazo menor al mínimo fijado por la norma, justificando el motivo (p. ej.: que el propietario tenga a la venta el inmueble).
• Canon locativo: el Código Civil y Comercial indica que se compone del precio del alquiler, más toda otra prestación que el locatario se obligue a cumplir por periodos mensuales. Asimismo, se indica que no es obligación del locatario abonar los impuestos (cargas que gravan) del inmueble (p. ej.: ABL, impuesto inmobiliario). No obstante, si hay pacto entre las partes, la obligación sí puede integrar el canon locativo.
• Extinción del contrato: este vence cuando expira el plazo legal establecido en el mismo. No obstante, se puede dar la situación de la continuidad de la locación concluida, la que sigue en las mismas condiciones pactadas, hasta tanto alguna de las partes notifique fehacientemente y dé por concluido el contrato.

Modelo de Contratos de Locación (Vivienda)

Modelo de Contrato de Locación (Comercial)