Tablero del mercado inmobiliario

Lo que informa CAIR — segundo semestre de 2025

• Oferta escasa frente a demanda firme. Los campos se vendieron más rápido de lo que se reponían al mercado. Ese desbalance sostenido generó presión alcista sobre los valores, empezando por los campos agrícolas de mejor calidad.
• El interés se propaga por tipología. Arranca en los agrícolas, sigue por los mixtos y llega a los ganaderos. Suele iniciarse en la Cuenca del Salado y avanzar hacia zonas menos productivas.
• Los campos ganaderos volvieron a la agenda, impulsados por la demanda internacional sostenida de carne vacuna. Habían quedado relegados durante períodos largos.
• La compra sigue siendo mayoritariamente al contado en zonas agrícolas. Cuando hay financiación, la tasa sobre saldos ronda el 5% anual en dólares, y es materia de discusión entre las partes.
• Hubo un freno político. La cámara registra un punto de inflexión tras la elección en la provincia de Buenos Aires, con la actividad frenada y reactivación recién en octubre.
• El comprador es local y vinculado al agro, no necesariamente productor. El interés extranjero persiste pero está en pausa, esperando definiciones sobre la ley de tierras.

Cuatro niveles de fuente, y por qué importa la diferencia

• Organismos del Estado. INDEC (construcción, permisos, costo, alquileres) y BCRA (crédito hipotecario). Metodología pública, calendario anticipado, series auditables.
• Colegios de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y de la Ciudad. Son colegios profesionales de derecho público con función registral delegada: informan sobre actos que ellos mismos protocolizan. No opinan sobre el mercado, lo cuentan.
• Bolsa de Comercio de Rosario. Institución de mercado: su Cámara Arbitral de Cereales fija el precio de pizarra sobre operaciones reales. Más cerca de un colegio profesional que de una cámara empresaria — registra, no opina.
• Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales. Es una cámara empresaria: parte interesada, sin función pública, y su informe es cualitativo. Se incluye por decisión explícita, marcada como tal, y sin convertir su análisis en números.

De dónde sale cada serie

• Escrituras de Provincia de Buenos Aires. Colegio de Escribanos de la Provincia, estadística de compraventas, hipotecas y fideicomiso desagregada por mes según fecha de escritura, enero de 2005 a julio de 2026.
• Escrituras de CABA. Colegio de Escribanos de la Ciudad, informe de julio de 2026 y sus planillas: últimos doce meses, comparativo anual por mes y comparativo de hipotecas.
• Crédito hipotecario. BCRA, préstamos al sector privado con garantía real hipotecaria, en pesos y en dólares, vía la API de series de tiempo del Ministerio de Economía.
• Construcción. INDEC, Indicadores de coyuntura de la actividad de la construcción, junio de 2026: ISAC nivel general y cuadro 4 de permisos de edificación.
• Costo de construcción. INDEC, Índice del costo de la construcción en el Gran Buenos Aires, junio de 2026, cuadros 1 y 2.
• Alquileres. INDEC, IPC Gran Buenos Aires, apertura alquiler de la vivienda, contra el nivel general nacional.
• Mercado rural. Precios de pizarra: Cámara Arbitral de Cereales de la Bolsa de Comercio de Rosario, 25 de agosto de 2026, con conversión a dólares al tipo de cambio del Banco Nación ($ 1.502,50). Rendimientos y superficie sembrada: Secretaría de Agricultura, Ganadería y Pesca. Precios FOB oficiales: la misma Secretaría. Lectura del mercado: CAIR, informe del segundo semestre de 2025.

Huecos declarados

• Precio de la hectárea. Sigue sin fuente publicable: ni organismos del Estado ni CAIR lo informan. Las cifras que circulan en prensa —del orden de US$ 15.000 a 18.000 en zona núcleo— se le atribuyen a la cámara pero no figuran en ninguna publicación suya consultable. El cuadro 6 lo rodea midiendo lo que una hectárea genera, que sí tiene fuente, pero eso no es el precio.
• Precios FOB oficiales desactualizados. La serie de la Secretaría de Agricultura se corta en enero de 2025. Por eso el ingreso por hectárea se calcula con precio de pizarra y no con FOB.
• Rendimientos con una campaña de rezago. El ingreso por hectárea combina precio de hoy con rendimiento de la campaña 2024 —2025 para trigo—. Es lo mejor disponible, pero mezcla dos momentos.
• Precio del metro cuadrado urbano. Ni el INDEC ni ningún organismo nacional publica un índice de precios de venta de inmuebles. Lo más cercano que existe es el monto promedio por escritura, que se muestra en el cuadro 1 pero mezcla tipologías, superficies y zonas: no es un precio por metro.
• Escrituras del resto del país. Sólo CABA, Provincia de Buenos Aires y Santa Fe publican estadística notarial sistemática. La 2ª Circunscripción de Santa Fe —que incluye Rosario— publica informes semestrales en PDF, no series mensuales, y por eso no se incorporó todavía. Para la Patagonia, el NOA y el NEA no hay serie: el tablero no puede segmentar por región más allá de las dos jurisdicciones que muestra.
• Serie histórica del costo de construcción. El ICC se publica como informe mensual sin planilla de serie, y no está en la API oficial. El cuadro 4 muestra el corte de junio de 2026; reconstruir la serie completa exige juntar los informes mes a mes.

Lo que se resolvió

• Petróleo y minería. Estaba declarado como hueco porque Vaca Muerta y la minería mueven mercados inmobiliarios provinciales. Se relevó y se publicó aparte: tablero de energía y minería, con producción por cuenca, perforación y empleo privado por provincia, que es el vínculo medible con la demanda de vivienda.

Advertencias metodológicas

• Las escrituras se cuentan por fecha de escritura, no por fecha de inscripción registral. Reflejan el momento en que se cerró la operación, que puede ser meses posterior al acuerdo de precio.
• Enero y febrero son estacionalmente bajos en las dos jurisdicciones, y diciembre es alto. Por eso el tablero compara siempre contra el mismo mes del año anterior, nunca contra el mes previo.
• El crédito hipotecario del BCRA es stock, no flujo. Mide el saldo total adeudado, que crece por préstamos nuevos y baja por amortizaciones. No es lo mismo que originación mensual.
• El monto de las escrituras está en pesos corrientes y no se deflacta: en un contexto de inflación alta, su variación interanual no es comparable con la de la cantidad de actos.
• El ICC mide Gran Buenos Aires, no el país. Los costos de mano de obra y logística varían mucho por región.
• Los permisos de edificación cubren 246 municipios con una nómina representativa, no la totalidad del país.