🏡 Introducción

El mercado inmobiliario en Argentina ha experimentado una de sus mayores crisis en los últimos años. Desde el pico de precios en dólares en 2017, los valores han caído hasta un 50% en moneda dura, pero esta baja no se ha reflejado completamente en las tasaciones, ya que muchos corredores inmobiliarios siguieron valuando por comparables, sin reconocer la caída real del mercado.

Este fenómeno, sumado a la falta de crédito hipotecario y a la incertidumbre económica, generó un fuerte freno en la compraventa de inmuebles, con una caída de hasta un tercio en la cantidad de operaciones registradas.

Sin embargo, en los últimos meses, el mercado comenzó a mostrar señales de reactivación. Factores como la desregulación del mercado de alquileres, el aumento de la rentabilidad inmobiliaria, la recomposición de salarios en términos reales y el encarecimiento de la construcción en dólares están generando un cambio de expectativas.

¿Estamos ante el inicio de un nuevo ciclo para la inversión en bienes raíces en Argentina? En este artículo, analizamos las claves de la posible recuperación y las oportunidades para inversores y compradores.

📈 Factores Claves para la Recuperación del Mercado Inmobiliario

1️⃣ Aumento del Costo de Construcción y su Impacto en los Precios

El metro cuadrado en dólares ha subido considerablemente debido a los mayores costos de materiales y mano de obra.
A pesar de este incremento, los precios de venta de inmuebles aún no han ajustado en la misma proporción, generando oportunidades para la compra antes de que el mercado lo refleje.
Esto podría derivar en una menor oferta de obra nueva, lo que a mediano plazo presionaría los valores al alza.

2️⃣ Mayor Volumen de Operaciones: Primer Indicador de Recuperación

Luego de meses de mínimos históricos en compraventas, el volumen de escrituras ha comenzado a aumentar, señal de que la confianza en el sector está volviendo.
La reducción de la inflación y la mayor previsibilidad cambiaria están permitiendo que más compradores tomen decisiones de inversión.
Si bien aún no se observa una recuperación generalizada en los precios, el mayor dinamismo en las operaciones es un primer paso clave para el cambio de ciclo.

3️⃣ Desregulación del Mercado de Alquileres y Mejor Rentabilidad Inmobiliaria

Con la desregulación del mercado de alquileres, la rentabilidad bruta para propietarios pasó de menos del 2% anual a superar el 4% en muchas zonas.
A largo plazo, el rendimiento total de una inversión inmobiliaria (renta + apreciación del inmueble) se ubica históricamente entre el 10% y 12% anual en dólares.
Este nuevo escenario hace que los inmuebles vuelvan a ser atractivos para inversores, especialmente en unidades de bajo ticket y alta demanda de alquiler.

4️⃣ Mejora del Poder Adquisitivo y Recomposición Salarial

La recomposición de los salarios en términos reales permite que más inquilinos puedan afrontar alquileres más elevados sin afectar su nivel de consumo.
Esto impacta positivamente en la rentabilidad inmobiliaria y refuerza la seguridad para quienes invierten en propiedades destinadas a renta.

5️⃣ Reducción del Riesgo País y Posible Vuelta del Crédito Hipotecario

La caída del riesgo país hacia niveles más cercanos a los de países vecinos podría reactivar el crédito hipotecario en el mediano plazo.
Si los bancos vuelven a ofrecer financiamiento en UVA o tasas accesibles, la demanda de propiedades se ampliaría, impulsando el mercado.
Este factor es clave para el segmento de vivienda única y primera propiedad, que ha estado prácticamente inactivo en los últimos años.

📊 Escenarios Posibles para el Mercado Inmobiliario en Argentina

Escenario Base: Estabilización y Recuperación Moderada (Probabilidad 60%)

✔ Los precios comienzan a estabilizarse, con subas moderadas en dólares (+5 a 10% anual).
✔ La menor oferta de nuevas construcciones empuja los valores al alza.
✔ La mayor rentabilidad de los alquileres incentiva a pequeños inversores a volver al mercado.
✔ El volumen de operaciones sigue en crecimiento, aunque el crédito hipotecario aún es limitado.

Escenario Optimista: Fuerte Recuperación (Probabilidad 25%)

🚀 El riesgo país cae significativamente, permitiendo el regreso del crédito hipotecario.
🚀 Los precios de las propiedades suben más del 15% anual en dólares.
🚀 Aumenta la inversión en nuevos desarrollos, ante la creciente demanda.
🚀 El sector de alquileres se consolida con rentabilidades superiores al 5% anual.

Escenario Pesimista: Mercado Estancado (Probabilidad 15%)

❌ Los costos de construcción siguen subiendo, pero los precios de venta no acompañan.
❌ El crédito hipotecario no despega lo suficiente, limitando la demanda.
❌ Las propiedades continúan sin grandes cambios en sus valores en dólares, aunque con más operaciones cerradas.

📢 Oportunidades de Inversión en el Mercado Inmobiliario en Argentina

Si el mercado inmobiliario realmente inicia su recuperación, los inversores más atentos podrían capturar las mejores oportunidades.

🔹 Comprar propiedades antes de que los precios reflejen el aumento de costos de construcción.
🔹 Invertir en unidades de bajo ticket y alta demanda de alquiler, aprovechando la mayor rentabilidad inmobiliaria.
🔹 Participar en desarrollos en pozo, con precios aún bajos en comparación con el costo de obra.
🔹 Monitorear la evolución del crédito hipotecario, ya que su regreso podría impulsar fuertemente los valores.

📊 Conclusión: ¿Es el Momento de Volver a Invertir en Ladrillos?

Si bien la recuperación aún es incipiente, el aumento en la cantidad de escrituras y la mejora en la rentabilidad de los alquileres sugieren que el mercado está cambiando de tendencia.

El encarecimiento de la construcción en dólares, sumado a la posible reactivación del crédito en el mediano plazo, puede generar un ajuste en los valores de venta en los próximos meses.

📢 Si estás pensando en invertir en inmuebles, este puede ser el momento ideal para anticiparse a la recuperación del sector.

🔎 ¿Cómo ves el futuro del mercado inmobiliario en Argentina? ¡Dejanos tu comentario y compartí tu opinión!